למה קריטי לקחת שמאי מקרקעין המתמחה באזור יהודה ושומרון בנכסים באזור?


שמאי ביו"ש/איו"ש 

אזור יהודה ושומרון נפרס על מרחב גיאוגרפי רחב . ברחבי יהודה ושומרון קיימים כ – 150 ישובים הכוללים תושבים ישראלים רבים.

על פי הנתונים הקיימים מתגוררים ברחבי יו"ש כ - 463,901 תושבים ישראלים (נכון לעת כתיבת שורות אלו). 

כמו כן קיימים ברחבי יהודה ושמרון מוסדות חינוך רבים ומגוונים בין השאר: אוניברסיטאות - ישיבות תיכוניות - אולפנות לבנות ועוד. 

על פי הנתונים הקיימים כ – 60 אלף ישראלים נוספים לומדים במוסדות החינוך השונים ברחבי יו"ש

שירותיו של שמאי מקרקעין באזור יהודה ושומרון או בקצרה בראשי תיבות יו"ש או איו"ש, הוא הכרחי בעסקאות נדל"ן ובמכירת/קניית נכסים באזור יהודה ושומרון, מכיוון  שהחוק הירדני חל על אזור יהודה ושומרון, 

וכן בגלל מיעוט העסקאות המדווחות באזור, דבר המקשה על הערכת שווי הנכסים

וגם מעצם הפריסה והמגוון בישובים והערים השונות קיים שוני רב בתמהיל בביקוש ובמחירים של הנדל"ן ביו"ש. 

זאת ועוד נושאי תכנון ובנייה באזור יהודה ושומרון מורכב ושונה מהמקובל באזורים אחרים במדינת ישראל. בשונה מאזורים אחרים בארץ ישראל, הבסיס המשפטי בדרך כלל נשען על אלמנטים שונים ביו"ש .

באתר שלנו "פאנו שמאות" קיים חומר רב אודות דיני התכנון והבניה ביו"ש

מה צריך לקחת בחשבון בכל סוגיה שמאית ביהודה ושומרון?

כפי שכתבנו לעיל שנושאי התכנון והבנייה באזור יהודה ושומרון שונים מהמקובל באזורים אחרים במדינת ישראל. 

על פניו הבסיס המשפטי  נשען על שני יסודות עיקריים והם:  

  • בנושא החקיקה הבסיס המשפטי יתבסס בדרך כלל על החקיקה המנדטורית או העותומאנית ככל שפסיקה זאת הייתה תקפה ביוני 1967. בחוקים אלו אפשר לכלול את חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים מס' 79 לשנת 1966.
  • בסיס משפטי נוסף שהתפתח עם השנים הינו, פסיקת בתי המשפט השונים ובמיוחד בית המשפט העליון – בג"ץ.

ככלל רשויות התכנון הממוקמות בדרך כלל בעיריות ובמועצות ובמנהל האזרחי,  מנסות לאמץ ולהטמיע דרכי עבודה והנחיות הכלולות בחוק ובנוהל הישראלי לעבודה שוטפת באזור יהודה ושומרון.

איזה גוף אחראי על המקרקעין ביהודה ושומרון?

הגוף האמון על המקרקעין ביהודה ושומרון הינו המנהל האזרחי. 

סוגי הקניין ביו"ש 

סוגי הקניין ביו"ש הם רבים ומגוונים ומשתנים בהתאם למצב המשפטי החל בנכס, להלן נביא כמה דוגמאות לרישומי מקרקעין ביו"ש. 

"בר רשות" – בר רשות הינה זכות לשימוש בקרקע זכות זאת איינה בעלות או חכירה. בדרך כלל נותן זכות זאת הוא החטיבה להתיישבות שקיבלה סמכות מכוח של הסכמי הרשאה מהמנהל האזרחי.

 "זכות חכירה מרמ"י " – הרוכש דירה או בית על אדמת רשות חותם על חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חוזה זה מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה ארוכה), אך הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח (לפי העניין). בעבור חוזה החכירה הרוכש משלם כסף על פי קריטריונים שנקבעו במנהל . 

שני סוגי בעלות הנ"ל מהווים דוגמא למורכבות המצב הקנייני של נכסים ביו"ש. מורכבות זאת יכולה להשפיע על שווי הנכסים והגדרת המצב המשפטי בהם. 

מאפיינים מיוחדים הקיימים אך ורק בנכסים אזור יהודה ושומרון

קיימים עוד מאפיינים מיוחדים השייכים רק לנכסים ביהודה ושומרון . 

נקודה שיש לקחת בחשבון הינה מיעוט העסקאות שמדווחות בישובים ובערים ביהודה ושומרון,  המקשות על ניתוח שווי הנכסים. 

בבואנו להעריך שווי נכס בישוב קטן בעל מאפיינים מיוחדים מיעוט העסקאות יוצר מצב המקשה על ניתוח שוויו של הנכס . מה עוד שיכול שעסקאות בישובים סמוכים אינם ברי השוואה לשווי הנכס שבגינו מבוצעת השומה.  

כמו כן במקרים רבים המצב התכנוני והיתרי הבניה ברחבי יו"ש מעורפל ואינו מסודר דיו על מנת שיהיה ניתן לאפיין את המצב הסטטוטורי של הנכס. די בעובדה כי על נכס מסוים קיים היתר עקרוני (מונח המצוי בהיתרי בניה בנכסים ביו"ש) בכדי לערפל את מצבו התכנוני של הנכס ומתוך כך להשפיע גם על שווי הנכס. 

לפיכך כאשר אנו מעוניינים בשווי נכסים ביהודה ושמרון אנו כוללים במרחב השיקולים אלמנטים מיוחדים שלא מובאים בחשבון באזורים אחרים .

לסיכום: אם אתם נדרשים לחוות דעת שמאית ביהודה ושומרון או בכל סוגיה שמאית ביהודה ושומרון  משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם . 

המשרד בעל ניסיון רב וערך שומות רבות ברחבי יהודה ושומרון. 

לפרטים נוספים ויצירת קשר מהירה לחצו כאן>>>.