מדוע חשוב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, בנכסים באזור ירושלים?


 קיימים כמה נושאים המייחדים נכסים הממוקמים בירושלים, נושאים אלו מעלים ביתר שאת את חשיבות שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין, בנכסים באזור ירושלים. 

משרד פאנו שמאות ממוקם בירושלים בעל וותק רב בחוות דעת באזור ירושלים.

 להלן בקצרה כמה מהנושאים שחשוב לדעת: 

נכסים המצויים במושעא דהיינו בעלות משותפת

ההגדרה הכללית למושעא על פי החוק : ההסבר הפשוט למצב של בעלות משותפת הינו של נכס שכל אחד מהשותפים מחזיק בחלק בלתי מסוים מהנכס ללא הגדרה של חלק מסוים בהם . 

לדוגמא בניין מגורים הרשום כגוש חלקה אחד, הבעלות מתחלקת לשישה בעלים והבעלות ביניהם מתחלקת באחוזים . כפועל יוצא אין הגדרה ברישום לחלוקה לדירות ולכאורה כל אחד מן השותפים בידו בעלות באחוזים בכל חלק בנכס. המצב שנוצר בעייתי מאוד מאחר ולא ניתן להגדיר בהכרח שדירה מסוימת רשומה על שם אחד השותפים בנכס אף על פי שבפועל ובמציאות המצב בין השותפים ברור ושריר להם. 

ישנם אזורים בירושלים כדוגמת בניינים רבים בשכונת נחלאות או בגאולה, בהם בנייני דירות רבים רשומים בנסח הרישום כגוש וחלקה אך בעלי הדירות אינם רשומים ומשויכים כבעליהם של דירות מוגדרות. מצב זה פעמים רבות מונע קיום עסקאות ומגדיל את מרכיב הסיכון בעסקת נדלן בנכסים המוגדרים כמושעא. 

קיים עוד מצב שיכול להותיר את הבניין או החלקה במושעא כאשר קבלן ביצע עסקאות מכר של דירות לדיירים. אך למצער לא רשם את הדירות בנסח הרישום מצב כזה משאיר את הדירות במצב של מושעא דהיינו בעלות משותפת. אף שבפועל כל דייר מחזיק בדירה משלו בנסח הרישום המצב הוא של בעלות משותפת. 

ככלל ולא באופן פרטני קיים קושי מסוים בלקיחת משכנתא בנכס בבעלות משותפת. הבנק מעוניין לדעת בוודאות מרבית כי הנכס שהוא נוטל הינו בעל פרעון כנגד ההלוואה. בעולם השמאות נהוג להפחית משווי של הנכס בגין מרכיב המושעא. 

משרד פאנו שמאות ערך חוות דעת שמאיות רבות  בירושלים לנכסים בבעלות משותפת "מושעא". 


נכסים וקרקעות ברישום שאינו מוסדר 

מקרקעין מוסדרים הם מקרקעין שעברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות. 

הרישום בפנקס הזכויות מבוסס על מדידה מדויקת ועל מיפוי שנעשה על ידי המרכז למיפוי ישראל ואשר אושר על ידי פקיד הסדר זכויות במקרקעין וכן על בירור תוקף הזכויות שנעשה על ידי פקיד ההסדר או בית המשפט המחוזי, לפי עניין. הרישום בפנקס הזכויות מהווה ראיה חלוטה לתוכנו.
מקרקעין שאינם מוסדרים הם מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר, ורישומם, ככל שקיים, אינו מבוסס על מדידה או בירור זכויות מדויקים. הרישום בפנקסי השטרות מהווה ראיה לכאורה לתוכנו. 

בירושלים ובעיקר בירושלים המזרחית קיימים נכסים וקרקעות רבות בשטחים שאינם מוסדרים . קיים קושי רב בהערכת נכסים  מסוג זה המצב הקנייני אשר איננו ברור ובטוח משפיע על שווי הנכס ועל הביקוש הקיים לנכסים מסוג זה. 

משרד פאנו שמאות ערך חוות דעת רבות  בירושלים לנכסים בשטחים שאינם מוסדרים הן במערב ובמזרח העיר.   


תכניות האב /מתאר בירושלים 

בשל אופייה הייחודי של ירושלים , הבנייה הייחודית ומרקם האוכלוסייה המגוון בעיר קיימות תכנית המיוחדות לעיר ביניהם תכנית המתאר 2000 לירושלים. 

תכנית מתאר מקומית ירושלים 2000 היא תכנית מתאר מקומית שהוכנה עבור העיר ירושלים על ידי צוות שהחל את עבודתו בשנת 2000 בתקופת כהונתו של אהוד אולמרט כראש עיריית ירושלים, והוצגה בפני הציבור במסיבת עיתונאים בספטמבר שנת 2004.

 התוכנית מתווה קווים מנחים לתכנון ופיתוח אורבני של העיר ירושלים תוך התחשבות בגורמים היסטוריים, חברתיים, כלכליים, וסביבתיים. על אף חשיבותה, התוכנית מעולם לא הופקדה, מסיבות שונות, והיא חסרת תוקף חוקי מחייב. עם זאת, העירייה ומוסדות התכנון רואים בה מסמך המתווה את מדיניות התכנון בעיר. 

בבואנו לבחון את שווים של הנכסים בעיר קיימת חשיבות רבה להכרת תכנית המתאר והתכניות הכוללניות כמו כן מומלץ להכיר ולדעת את מתווה התכנון של העיר ושל האזורים השונים בעיר. קיימת השפעה רבה על היתכנות הבניה ויכולת ניצול זכויות הבניה במיוחד בהיקפים הגדולים בהתאם לתכניות הכוללניות. 

לסיכום מומלץ לבחון עסקאות נדלן במיוחד בירושלים, יחד עם שמאי מקרקעין שמכיר ובקיא בעולם הנדל"ן הירושלמי קיימים מאפיינים מיוחדים לנכסים בירושלים

משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם  בטרם תבצעו עסקת נדל"ן בירושלים.

לפרטים נוספים צרו קשר