מדוע חשוב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, בנכסים באזור ירושלים?


שמאי מקרקעין בירושלים, למה זה חשוב?

קיימים כמה נושאים המייחדים נכסים הממוקמים בירושלים, נושאים אלו מעלים ביתר שאת את חשיבות שכירת שירותיו של שמאי מקרקעין, בנכסים באזור ירושלים. 

משרד פאנו שמאות ממוקם בירושלים בעל וותק רב בחוות דעת באזור ירושלים.

 להלן בקצרה כמה מהנושאים שחשוב לדעת: 

ברחבי העיר מצויים נכסים רבים  המצויים במושעא דהיינו בעלות משותפת - 

ההגדרה הכללית למושעא היא מקרקעין של כמה בעלים במשותף, בעלותו של כל אחד ואחד מהשותפים מתפרסת על כלל שטחי המקרקעין אך לאף שותף לא קיים חלק מסוים בקרקע  .       

זה ההסבר הפשוט למצב של בעלות משותפת. דהיינו  נכס שכל אחד מהשותפים מחזיק בחלק בלתי מסוים מהנכס ללא הגדרה של חלק מסוים בהם. לדוגמא בניין מגורים הרשום כגוש חלקה אחד, הבעלות מתחלקת לשישה בעלים והבעלות ביניהם מתחלקת באחוזים .   

כפועל יוצא אין הגדרה ברישום לחלוקה לדירות ולכאורה כל אחד מן השותפים בידו בעלות באחוזים בכל חלק בנכס. המצב שנוצר בעייתי מאוד מאחר ולא ניתן להגדיר בהכרח שדירה מסוימת רשומה על שם אחד השותפים בנכס אף על פי שבפועל ובמציאות המצב בין השותפים ברור ושריר להם ומחולק על פי הדירות שמחזקים השותפים בפועל . 

האזורים בירושלים בהם קיימים נכסים רבים המצויים במושעא

ישנם אזורים בירושלים כדוגמת בניינים בשכונת נחלאות או בגאולה, בהם בנייני דירות רבים רשומים בנסח הרישום כגוש וחלקה אך בעלי הדירות אינם רשומים ומשויכים כבעליהם של דירות מוגדרות. 

מצב זה פעמים רבות מונע קיום עסקאות ומגדיל את מרכיב הסיכון בעסקת נדלן בנכסים המוגדרים כמושעא. 

קיים עוד מצב שיכול להותיר את הבניין או החלקה במושעא כאשר קבלן ביצע עסקאות מכר של דירות לדיירים,  אך למצער לא רשם את הדירות בנסח הרישום ולא רשם את הבניין בפנקס הבתים המשותפים,  מצב כזה משאיר את הדירות במצב של מושעא דהיינו בעלות משותפת. אף שבפועל כל דייר מחזיק בדירה משלו בנסח הרישום המצב הוא של בעלות משותפת. ככלל ולא באופן פרטני קיים קושי מסוים בלקיחת משכנתא בנכס בבעלות משותפת.

 הבנק מעוניין לדעת בוודאות כי מרבית  הנכס שהוא נוטל הינו בעל פרעון כנגד ההלוואה. בעולם השמאות נהוג להפחית משווי של הנכס בגין מרכיב המושעא. 

משרד פאנו שמאות ערך חוות דעת רבות  בירושלים לנכסים בבעלות משותפת "מושעא".


נכסים וקרקעות ברישום שאינו מוסדר 

מקרקעין מוסדרים הם מקרקעין שעברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות. 

הרישום בפנקס הזכויות מבוסס על מדידה מדויקת ועל מיפוי שנעשה על ידי המרכז למיפוי ישראל ואשר אושר על ידי פקיד הסדר זכויות במקרקעין וכן על בירור תוקף הזכויות שנעשה על ידי פקיד ההסדר או בית המשפט המחוזי, לפי עניין. הרישום בפנקס הזכויות מהווה ראיה חלוטה לתוכנו.
מקרקעין שאינם מוסדרים הם מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר, ורישומם, ככל שקיים, אינו מבוסס על מדידה או בירור זכויות מדויקים. הרישום בפנקסי השטרות מהווה ראיה לכאורה לתוכנו. 

בירושלים ובעיקר בירושלים המזרחית קיימים נכסים וקרקעות רבות בשטחים שאינם מוסדרים . קיים קושי רב בהערכת נכסים  מסוג זה המצב הקנייני אשר איננו ברור ובטוח משפיע על שווי הנכס ועל הביקוש הקיים לנכסים מסוג זה. 

משרד פאנו שמאות ערך חוות דעת רבות  בירושלים לנכסים בשטחים שאינם מוסדרים הן במערב ובמזרח העיר.   


תכניות האב /מתאר בירושלים 

בשל אופייה הייחודי של ירושלים, הבנייה הייחודית ומרקם האוכלוסייה המגוון בעיר קיימות תכנית המיוחדות לעיר ביניהם תכנית המתאר 2000 לירושלים. 

התוכנית לא הופקדה ברשויות התכנון והיא חסרת תוקף מחייב כיוון שלא אושרה . 

אף על פי שלא הופקדה, עיריית ירושלים ומוסדות התכנון השונים  רואים בה מסמך מדיניות מחייב לתכנון העיר ירושלים. כלומר כל תכנית אדריכלית שמוגשת לוועדות השונות צריכה להתחשב בתכנית המתאר 2000 המהווה קו מנחה כללי לבינוי בשכונות השונות. 

בבואנו לבחון את שווים של הנכסים בעיר קיימת חשיבות רבה להכרת תכנית המתאר והתכניות הכוללניות כמו כן מומלץ להכיר ולדעת את מתווה התכנון של העיר ושל האזורים השונים בעיר. קיימת השפעה רבה על היתכנות הבניה ויכולת ניצול זכויות הבניה במיוחד בהיקפים הגדולים בהתאם לתכניות הכוללניות.

לסיכום מומלץ לבחון עסקאות נדלן במיוחד בירושלים, יחד עם שמאי מקרקעין שמכיר ובקיא בעולם הנדל"ן הירושלמי 

קיימים מאפיינים מיוחדים לנכסים בירושלים, משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם  בטרם תבצעו עסקת נדל"ן בירושלים.

לפרטים נוספים צרו קשר