כל מה שחייבים לדעת על הפחתת היטל השבחה!


היטל השבחה. קווים לדמותה

 היטל השבחה זהו מס שמטילה המדינה על בניה או הרחבה של נכס. הרחבת את שטח העסק או הבית? התרווחת, התפנקת? יופי. המדינה רוצה על זה מיסים. 

הפחתת היטל השבחה

 ישנם מגוון מקרים ומספר דרכים בהם ניתן להפחית ואפילו לבטל את היטל ההשבחה. בליווי של שמאי מקרקעין טוב תהיו בטוחים שאתם לא משלמים לריק מיסים שאתם לא אמורים לשלם. במאמר הבא תוכלו לקבל ידע נרחב על היטל השבחה, ועל הדרכים להפחית או לבטל אותה. 

מתי נשלם היטל השבחה?

 תשלום היטל השבחה מתבצע בעקבות אחד משלושת המקרים הנ"ל : אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג. מועד התשלום נקרא מועד המימוש והוא מתבצע במועד אחר כמבואר בהמשך. 

מי קובע את גובה ההיטל? 

בדרך כלל כל אחד מן המקרים המחייבים את ההיטל מובילים לעלייה בשווי הנכס, בחינת שיעור ועצם החיוב נבחנת על ידי שמאי מקרקעין שבדרך כלל מבצע שירותים עבור הוועדה המקומית . הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה. מה המדינה רוצה להשיג בהטלת מס היטל השבחה? הבסיס הרעיוני העומד מאחורי התשלום של היטל השבחה, הוא שיתוף הציבור ברווחיו של הנישום, דהיינו מבחינת הועדה המקומית הגיע יזם או בעלים פרטיים אשר יצר רווח מסוים, על הרווח המסוים הזה יש להתחלק עם הציבור ולכן יצרו את המנגנון של היטל ההשבחה. 

היטל השבחה, ההיבט הסוציאלי 

ברבות השנים כאשר תוחלת החוק לא מימשה את ייעודה בצורה מיטבית נוצרו סעיפי חוק אשר באו להקל על בן אדם מן הישוב אשר מרחיב את דירתו היחידה. כ

מו כן במהלך השנים קיימות פסיקות רבות בערכאות השונות הכוללות גם את ועדת הערר לתכנון ובניה אשר יצרו מנגנון של סעדים וכלים משפטיים לתשלום היטל ההשבחה. לפיכך העצה הראשונית בעת קבלת שובר היטל השבחה היא קודם כל להתייעץ עם שמאי מקרקעין .   

באיזה שלב של השבחת הנכס נשלם את היטל ההשבחה? ומי משלם אותה? 

כאמור לעיל היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה. מימוש ההשבחה נוצר במקרים הבאים : 

  • בעת מכירת הנכס,
  • בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה
  • או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש.

 בדרך כלל ההיטל משולם על ידי הקונה. 

מועד חישוב שווי ההשבחה 

מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה יחול על תכניות שקיבלו את תוקפן אחרי 1 ביולי 1975. 

היטל השבחה, אפשר להפחית ובמקרים מסוימים גם לבטל 

אנשים רבים נוטים לחשוב כי לא ניתן להפחית את היטל ההשבחה ולפיכך זונחים את הטיפול בנושא . 

חשוב לדעת כי קיימות כמה דרכים להפחית או לבטל את היטל ההשבחה להלן פירוט קצר:

מינוי שמאי מכריע

על מנת ליצור מערכת של השגות על שומות של היטל ההשבחה נוצר מנגנון של שמאי מכריעים. השמאים המכריעים פועלים על פי תיקון 84 לחוק התכנון והבניה. 

השמאי המכריע מקבל את חוות דעתם של הצדדים דהיינו של שמאי הועדה ושל השמאי של הנישום בוחן את הדברים ובהתאם מכריע על פי שיקול דעתו. על מנת להגיש השגה על שומת היטל ההשבחה יש לשכור את שרותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שיגיש בקשה למינוי שמאי מכריע. 

מהרו. אין לכם את כל הזמן 

שימו לב שהגשת הבקשה קצובה בזמן ולפיכך בעת קבלת שובר היטל ההשבחה יש לפנות בדרך המהירה ביותר לשמאי מקרקעין . 

לאחר החלטת השמאי המכריע שני הצדדים יכולים לערר על החלטתו של השמאי המכריע בפני גוף הקרוי "ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה" 

תיקון שומה 

קיימת עוד דרך להשיג על שומת היטל השבחה, החייב בהיטל ההשבחה רשאי לפנות לוועדה ולבקש הליך של תיקון שומה אם נמצאה טעות מהותית בשומת הועדה, לכן עליו לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך על מנת שיבדוק את שומת הועדה אם נפלו בה פגמים מהותיים העולים על ברשימה כדלקמן:. 

  • פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה
  • טעות ברשימת תכניות החלות על המקרקעין .
  • הטעות בחיוב הזכויות שיש לחייב במקרקעין .

 שמאי הוועדה יבדוק את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות, בנושאים אלה בלבד, בהתאם לטענת החייב, יערוך השמאי שומה מתוקנת וזו תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל. 

פטור מתשלום היטל השבחה 

קיימים מקרים מסוימים שעליהם קיימים סעיפי פטור של היטל השבחה כגון: 

  • שכונת שיקום, 
  • אזור שיקום, 
  • מוסדות ציבוריים זכאות סיוע, 
  • נגישות – ועוד 

קיים סעיף אחד לפטור שהוא השכיח ביותר והוא פטור עד 140 מ"ר :

פטור עד 140 מ"ר מצוין בסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה . החוק בא לתת פטור לבניה או לזכויות של עד 140 מ"ר במכר או בהיתר. החוק ביסודו הינו חוק סוציאלי ובא להיטיב עם תושבי הערים והישובים שרק רוצים להרחיב את דירתם . 

להלן הסבר קצר של החוק 

מי שהתגורר בדירה 4 שנים מיום אישור התכנית והחזיק במקרקעין מכוח היותו הבעלים, ועברו 4 שנים מיום אישור התכנית אינו חייב בהיטל השבחה לתוספת של עד 140 מ"ר. 

לדוגמא

שטח דירה ברחוב קריית משה בירושלים הינו 80 מ"ר, במהלך השנים הוגשה תוכנית להרחבת הדירה עד לכ100 מ"ר. התכנית הוגשה בשנת 2009, משה הבעלים של הדירה התגורר בה משנת 2009 עד שנת 2014 דהיינו יותר מארבע שנים מאישור התכנית. בשנת 2015 מכר משה את דירתו על פי סעיפי החוק משה לא התחייב בהיטל ההשבחה על 20 המ"ר שנוספו לו בתכנית כיוון שגר בדריה 4 שנים מיום אישור התכנית והמ"ר הנוספים אינו עולה על 140 מ"ר. 

בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"רכל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה . 

פטור שכיח נוסף הוא פטור של בניה במסגרת של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

 בדרך כלל בבניה במסגרת של התחדשות מבנים ותמ"א 38 לא יחויבו הדיירים בהיטל השבחה. 

שיטת המדרגות – הלכת פמיני. 

כפי שנאמר לעיל אחד מעקרונות היסוד של היטל ההשבחה הינו לשקף את עליית שווי המקרקעין בהתאם לתוכניות המשביחות החלות על הנכס . 

במקרה של רצף תכניות משביחות קיימו שתי שיטות לחישוב ההיטל . האחת נקראת שיטת המדרגות והשניה נקראת שיטת המקפצה . 

שיטת המדרגות כשמה כן היא מחשבת את ההשבחה כנגד כל תוכנית ותוכנית ואיננה קופצת על תוכניות שבדרך . סעיפי החוק אינם שוללים את שתי השיטות אך הפסיקה שנקבעה בהתאם להלכת פמיני קבעה שהשיטה הראויה ביותר הינה שיטת המדרגות . 

על פי הפסיקה ובהתאם לחיובי ההיטל השונים: שיטת המדרגות מקיימת באופן מיטבי וראוי יותר את הקשר הישיר בין התוכניות המשביחות ובין סכום ההשבחה החייבת בהיטל כך מתקיימת התכלית הראויה של החוק. 

אם נפשט את הדברים יש להניח שברוב המקרים סכום ההיטל בשיטת המדרגות יהיה נמוך מסכום ההיטל בשיטת המקפצה ויבטא טוב יותר את ההשבחה עקב ההליכים התכנונים שהתרחשו. 

זאת רק דוגמא אחת מיני רבות לשימוש בסעיפי החוק , קיימות אפשרויות רבות אחרות לשימוש בחוק על מנת להשתמש בסעיפי החוק בצורה נכונה אפשר לפנות למשרדנו פאנו שמאות שיבצע בעבורכם בדיקה מעמיקה שמשתנה בהתאם לכל נכס באופן פרטני.

לסיכום: 

גם אם חויבתם לשלם שובר בגין היטל השבחה לוועדה המקומית קיימות דרכים רבות להפחית או לבטל את התשלום

משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם בהפחתת השובר. 

המשרד בעל ניסיון רב בתחום הפחתת היטל השבחה ובעל כלים רבים ומגוונים לחסוך לכם כסף רב.

פנו אלינו וחסכו הרבה כסף. לפרטים נוספים ויצירת קשר מהירה לחצו כאן>>>.