כיצד להפחית חיוב בהיטל השבחה (הפחתת היטל השבחה) ?


רקע כללי על היטל השבחה

תשלום היטל השבחה מתבצע באחד משלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, או אישור שימוש חורג, אשר מובילים לעלייה בשווי הנכס. הגוף המטיל את ההיטל על חוכרי או בעלי הנכס הוא הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כאשר ההיטל עומד על 50% משווי ההשבחה.

מתי משלמים היטל השבחה ?

היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה, על ידי הקונה שהיה בעל הזכויות בעת ההשבחה. כלומר, ההיטל משולם בעת מכירת הנכס, בעת תחילת הניצול בפועל של זכויות ההשבחה, או בעת קבלת היתר הבנייה או השימוש. מועד חישוב שווי ההשבחה הוא היום בו אושרה התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג. היטל ההשבחה לא חל על תכניות שקיבלו את תוקפן לפני 1 ביולי 1975.

איך מפחיתים את היטל ההשבחה (הפחתת היטל השבחה) ?

קיימות כמה דרכים להפחית או לבטל את היטל ההשבחה להלן הפירוט: 

מינוי שמאי מכריע

החייב בהיטל, אם אינו חולק על עצם ההיטל, רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בתוך 45 יום (אם נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) או בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה (אם לא נדחתה הערכת שיעור ההשבחה) ולהגיש בקשה למנות שמאי מקרקעין מכריע מתוך הרשימה שאישר שר המשפטים. יו"ר מועצת שמאי המקרקעין יודיע בתוך 15 יום ממועד קבלת הפנייה על זהותו של השמאי המכריע שמינה. 

השמאי המכריע ידון ויכריע לגבי גובה החיוב, ויודיע על כך לוועדה ולחייב תוך 60 יום מיום תגובה אחרונה של הצדדים או מיום הדיון האחרון. 

שני הצדדים יכולים לערור על החלטת השמאי המכריע בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.

תיקון שומה

החייב בהיטל רשאי לפנות לוועדה ולבקש תיקון שומה אם נמצאה טעות באחד מהבאים:

  • פרטי המקרקעין שלגביהם נערכה השומה.  
  • הנתונים הפיזיים של המקרקעין . 
  • תכניות החלות על המקרקעין . 
  • הזכויות שיש לחייב במקרקעין .

שמאי הוועדה יבדוק את הטענה או הטענות, ואם אכן נפלה טעות, בנושאים אלה בלבד, בהתאם לטענת החייב, יערוך השמאי שומה מתוקנת וזו תועבר לבעל המקרקעין החייב בהיטל.

פטור מתשלום היטל השבחה

במקרים הבאים לא יוטל היטל השבחה:
שכונת שיקום - השבחה בקרקע למגורים ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום . 

אזור שיקום - השבחה בקרקע למגורים הנכללים ב"אזור שיקום" כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965  .


מוסדות ציבוריים - השבחה בקרקע של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, אם הם משמשים או מיועדים לשמש למטרות אלו .


זכאות סיוע - השבחה בקרקע המשמשת לבעליה לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, והבעלים זכאי לסיוע באחת מתכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון ובלבד שהסיוע, מיועד לבניית אותה דירה או להרחבתה ושטח הדירה תואם את תכנית הסיוע. בניית שטח הגדול מהשטח הנקוב בתכנית הסיוע תחויב בתשלום ההיטל בשיעור יחסי .
השבחה בקרקע המשמשת לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, אם הבעלים החזיקו בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה והתכנית שקדמה לתכנית המשביחה קיבלה תוקף לפני 1 בינואר 1950 .


נגישות - השבחה בקרקע בשל תוספת שטחי שרות הנדרשים לצורך ביצוע התאמות נגישות.
השבחה בקרקע המיועדת לשמש דרך ציבורית , השבחה בגין בניית מרחב מוגן .

בנייה או הרחבה של דירה למגורים המשמשת לחייב או לקרובו, בשטח כולל של עד 140 מ"ר. 

כל שטח נוסף מעבר ל- 140 מ"ר יחויב בתשלום יחסי לגודל הבנייה .
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לפטור בעל מקרקעין מתשלום היטל השבחה או חלקו, עקב מתן הקלה או התרת שימוש חורג, בגלל מצבו החומרי .
חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - בקרקע המשמשת לבניית דירת מגורים או להרחבתה, שההשבחה בה נובעת מתמ"א 38 יהיה ההיטל בשיעור של 5% מההשבחה . 

שיטת המדרגות – הלכת פמיני.

כפי שנאמר לעיל אחד מעקרונות היסוד של היטל ההשבחה הינו לשקף את עליית שווי המקרקעין בהתאם לתוכניות המשביחות החלות על הנכס .  במקרה של רצף תכניות משביחות קיימו שתי שיטות לחישוב ההיטל . 

האחת נקראת שיטת המדרגות והשניה נקראת שיטת המקפצה .  

שיטת המדרגות כשמה כן היא מחשבת את ההשבחה כנגד כל תוכנית ותוכנית ואיננה קופצת על תוכניות שבדרך .  


סעיפי החוק אינם שוללים את שתי השיטות אך  הפסיקה שנקבעה בהתאם להלכת פמיני קבעה שהשיטה הראויה ביותר הינה שיטת המדרגות . 

על פי הפסיקה ובהתאם לחיובי ההיטל השונים : שיטת המדרגות  מקיימת באופן מיטבי וראוי יותר את הקשר הישיר בין התוכניות המשביחות  ובין סכום  ההשבחה החייבת בהיטל כך מתקיימת התכלית הראויה של החוק. אם נפשט את הדברים יש להניח שברוב המקרים סכום ההיטל בשיטת המדרגות יהיה נמוך מסכום ההיטל בשיטת המקפצה ויבטא טוב יותר את ההשבחה עקב ההליכים התכנונים שהתרחשו.

פטור עד 140 מ"ר – סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית .

להלן תחולת סעיף החוק לגבי הפטור :

  • "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140  מ"ר. עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל , בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת "
  • העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא ייראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים. לעניין זה "גמר הבניה" כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1691."

להלן הסבר קצר לסעיפי החוק :

מי שהתגורר בדירה 4 שנים מיום אישור התכנית והחזיק במקרקעין מכוח היותו הבעלים , ועברו 4 שנים מיום אישור התכנית אינו חייב בהיטל השבחה לתוספת של עד 140 מ"ר .

לדוגמא :

שטח דירה ברחוב קריית משה בירושלים הינו 80 מ"ר , במהלך השנים הוגשה תוכנית להרחבת הדירה עד לכ100 מ"ר . התכנית הוגשה בשנת 2009 , משה הבעלים של הדירה התגורר בה משנת 2009 עד שנת 2014 דהיינו יותר מארבע שנים מאישור התכנית.  בשנת 2015 מכר משה את דירתו על פי סעיפי החוק משה לא התחייב בהיטל ההשבחה על 20 המ"ר שנוספו לו בתכנית כיוון שגר בדריה 4 שנים מיום אישור התכנית והמ"ר הנוספים אינו עולה על 140 מ"ר. 

זאת רק דוגמא אחת מיני רבות לשימוש בסעיפי החוק , קיימות אפשרויות רבות אחרות לשימוש בחוק על מנת להשתמש בסעיפי החוק בצורה נכונה אפשר לפנות למשרדנו פאנו שמאות שיבצע בעבורכם בדיקה מעמיקה שמשתנה בהתאם לכל נכס באופן פרטני.

לסיכום: גם אם חויבתם לשלם שובר בגין היטל השבחה לוועדה המקומית קיימות דרכים רבות להפחית או לבטל את התשלום. 

משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם בהפחתת השובר. המשרד בעל ניסיון רב בתחום הפחתת היטל השבחה ובעל כלים רבים ומגוונים לחסוך לכם כסף רב.

לפרטים נוספים צרו קשר