למה חשוב שכל עסקת נדל"ן בעיר תל אביב תלווה בשמאי מקרקעין מוסמך?


שמאי מקרקעין בתל אביב  

קצת רקע על העיר תל אביב

השם המקורי של העיר תל אביב הוא "אחוזת בית" וכך היא נוסדה בשנת 1909, בשנת 1949 אוחדה תל אביב עם העיר יפו ושמה הוא תל אביב – יפו. 

העיר תל אביב הינה השנייה בישראל מבחינת גודל האוכלוסייה. 

גבולות העיר תל אביב כדלקמן:  ממזרח – גבעתיים ורמת גן. מדרום – הערים בני ברק גבעתיים ורמת גן. ממערב – הים. ומצפון - הערים הרצליה ורמת השרון. 

תל אביב נחשבת לאחת הערים הכי מבוקשות מבחינה נדלנ"ית במדינת ישראל הן בתחום המגורים והן בתחום העסקי מסחרי. העיר נחשבת למרכז התעסוקה והכלכלה של מדינת ישראל. הביקושים בעיר תל אביבי למגורים ומסחר גדולים , ובעיר מתרחשים הליכי בניה  והתחדשות רבים בתחום הנדל"ן והמקרקעין . 

מחירי הנדל"ן בעיר תל אביב הם מהגבוהים בארץ, לפיכך חשוב שכל עסקה בעיר תלווה בשמאי מקרקעין מוסמך . 

מה צריך שמאי מקרקעין בתל אביב לקחת בחשבון בעת בדיקת עסקת נדל"ן בעיר? 

העיר תל אביב מתחלקת לשכונות רבות פעמים רבות קיים שוני גדול בין השכונות, כמו כן לעיתים קיים שוני בין הרחובות השונים בתוך השכונה. 

מגמת המחירים

שמאי מקרקעין יבחן את מגמת המחירים בהתאם לשכונה ולרחוב ויזהה את מגמת השוק ברחוב ובשכונה, במיוחד בעיר תל אביב שפעמים רחוב סמוך שונה מחברו.

תוכניות המתאר השונות של העיר 

מבחינה תכנונית העיר מחולקת לרובעים ואזורים שונים שמאי מקרקעין בתל אביב חייב להכיר כל אחת מתכניות המתאר הקיימות בעיר, ומהתוכניות המפורטות והמתאריות  אשר לפעמים, ספציפיות לשכונה אחת או לחלק ממנה, השמאי  צריך להיות מעודכן בכל תכניות בניין עיר החדשות הנכנסות לתוקף, על מנת לדעת מהן זכויות הבניה אשר הן מקנות לנכס בו הוא מבצע שמאות, בין אם זה דירת מגורים  או נכס מסחרי. על מנת לאמוד את שוויו של הנכס.

להלן כמה מתכניות המתאר של העיר והסבר קצר על התכנית:

שם תוכנית המתאר

ההסבר

תכנית מס' 286 משנת 1952.
התכנית קבעה כי בניין יבנה על מגרש שלא יפחת מ500 מ"ר, יתרה מכך יש קבל אישור מהועדה.
תכנית מ' משנת 1982
בתכנית נקבעו הוראות בניה לתוספת למגרשים ובניינים בקומות המשמשות למגורים גם נקבע בתכנית שינוי אחוזי בניה, תוספת קומה, מרווחים, צפיפות וכו'
תכנית ע'  משנת 1985
התכנית קובעת הוראות להקמת מרתפים במרחב התכנון המקומי של תל אביב.
תכנית ס' משנת 1989
מטרת התכנית הינה קביעת הוראות ותנאים להוספת בניה של דירות גג בבניינים קיימים.
תכנית ע-1 משנת 2003
התכנית מתירה בניית 2 קומות מרתף בכל הבניינים, בבתים צמודי קרקע תותר בניית קומת מרתף אחת.
תכנית ג-1 משנת 2007
התכנית באה להתיר  הקמת חדר יציאה לגג בשטח של עד 40 מ"ר בבנייה בשלבים
תכנית השימור שמספרה  2650/ב   משנת 2008. 
תכנית השימור של תל אביב, תא/2650 ב' שאושרה בשנת 2008 מגדירה כ- 1,000 מבנים לשימור מהם כ- 160 מבנים לשימור מחמיר. כדי לעודד את שיקומם של המבנים ושימורם מקנה התכנית זכויות בניה נוספות שיהיה בהן משום תמריץ לשימור.
 תכנית  מס' תא/5000 משנת 2016
תכנית מתאר מקומית כוללנית חלה על כל שטחה המוניציפאלי של העיר ומטרתה להתוות את מדיניות התכנון העירונית לטווח הארוך. התכנית תקבע את אופן פיתוח הקרקע בעיר: אילו אזורים בעיר ייועדו למגורים, לתעסוקה, למסחר, לשימושים ציבוריים או לייעודי קרקע אחרים . תכנית המתאר קובעת הוראות כלליות אשר ינחו את הכנתן של תכניות מתאר מקומיות חלקיות ותכניות מפורטות חדשות ומציגה את היקף האוכלוסייה הצפוי ואת יעדי המועסקים לשנת היעד של התכנית - 2025.
תכנית תא/3616א (תכנית הרובעים) משנת 2009 .
תכנית הרובעים של תל אביב נוסחה ואושרה על מנת לקדם את פעילות ההתחדשות העירונית במרכז העיר תל אביב ולפשט את הליכי הרישוי, במקביל לשמירה על איכות החיים של התושבים הנוכחיים. בנוסף, התכנית שומרת על האופי האדריכלי של השטח אשר הוגדר על ידי ארגון אונסק"ו של האו"ם בתור אתר מורשת עולמי. התכניות חלות על מבנים המיועדים למגורים, אשר לא הוגדרו לשימור בתכנית השימור העירונית. על מנת לעשות זאת, התכנית קובעת את מסגרת זכויות הבנייה המרביות למגורים ברובע 3 תל אביב וברובע 4 תל אביב. זכויות הבנייה נקבעו תוך שימור המאפיינים האדריכליים הייחודיים של העיר, יחד עם חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, בהתאם לעקרונות תמ"א 38.

לסיכום: אם אתם נדרשים לחוות דעת שמאית בתל אביב או בכל סוגיה שמאית בתל אביב  משרד פאנו שמאות ישמח לסייע לכם . 

המשרד בעל ניסיון רב וערך שומות רבות ברחבי העיר תל אביב. 

לפרטים נוספים ויצירת קשר מהירה לחצו כאן>>>.