דיירות מוגנת, דייר מוגן בעסק, מה זה אומר?


דיירות מוגנת,  שמאות, ומה שבינהם.

למה בכלל צריך ליווי של שמאי מקרקעין בעסקה שמעורב בה דייר מוגן?

אתם עומדים לקראת רכישת/מכירת דירה העונה להגדרה החוקית 'דיירות מוגנת'? 

כדאי מאוד שתדעו, מהי 'דיירות מוגנת'? 

מה הם המורכבויות ברכישת/מכירת דירה או נכס קרקעי שכזה? 

ואיך שמאי מקרקעין יעזור לכם מאוד בעיסקה כזו? 

ריכזנו עבורכם את כל המידע הנחוץ בכתבה הבאה.

דייר מוגן. מה זה? וכך זה התחיל!

עוד בימי המנדט הבריטי, כאשר יותר ויותר יהודים התחילו לזרום ארצה מכל כיוון כדי להשתכן בארץ הקודש. נוצר ביקוש מטורף לדירות. 

היצע הדירות היה קטן ואילו מגמת העליה ארצה רק התגברה, כך נוצר ביקוש הולך וגובר לדירות להשכרה. 

כמובן שמחירי השכירות האמירו בהתאם לביקוש והבריטים שרצו להגן על המשתכנים החדשים חקקו את החוק המגן על השוכר ומגביל את הסכום בו מותר להשכיר דירה, מי שזכה להשתכן בדירה כזאת כמעט ואי אפשר לפנותו מהדירה עד סוף חייו (למעט מקרים מסוימים שיפורטו בהמשך). 

יש לו גם במקרים מסוימים זכות להוריש את הדירה לקרוביו מדרגה ראשונה, במידה והם עומדים בקריטריונים המופיעים בחוק. 

המשתכן המוגן אפילו מחזיק בזכות לסחור בזכותו על הדירה ולמכור את הזכות ל 'דיירות מוגנת' לאזרח אחר שירכוש את הזכויות על הדירה ב'דמי מפתח'. 

הכסף שנכנס בעסקת 'דמי מפתח' שכזו מתחלק בין בעל הנכס, לבין מי שהחזיק בזכויות על הדירה מתוקף חוק 'דיירות מוגנת'. החלוקה תתבצע באופן ובצורה המופיעים בחוק.

מעמדו החוקי של נכס המוגדר כ'דיירות מוגנת'.

דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, היא מהווה זכות כלכלית הנסחרת בשוק החופשי, הזכות הנ"ל בעלת השפעה ניכרת על זכות הבעלות בנכס ופעמים רבות מהווה הפחתה ניכרת על הנכס משוויו בשוק החופשי . זכות הדיירות המוגנת אינה נרשמת בלשכת הרישום (טאבו) .   

זכות הדיירות המוגנת מעוגנת בחוק הגנת הדייר משנת 1972, החוק מעניק  לדייר המוגן זכות בחלק מדמי המפתח (כאשר דמי המפתח נפדים בד"כ בהחלפת דייר בנכס), 

עוד הזכות מעניקה הגנה מפני סילוק יד מהנכס (בהתאם  לעמידה בתנאים המפורטים בחוק), 

תשלום חודשי של דמי שכירות מופחתים (למעט בנכסים מסחריים שמסווגים ברשימה הנקראת רשימה ה-26), זכות הדיירות המוגנת יכולה לעבור בתנאים מסוימים בין בני משפחה מסוימים .

הכל בכפוף לתנאי החוק.

מהו היקף השוק?

בישראל מתקיימות כ-200-300 עסקאות דמי מפתח ודיירות מוגנת בשנה.  הנטייה בערכאות השונות הינה למעט בהענקת הזכות הנ"ל ולצמצם כמה שיותר מתן זכות דיירות מוגנת.

מהם היתרונות והחסרונות בדיירות מוגנת (דמי מפתח)? 

על פי רוב הדייר המוגן אשר רוכש דירה או בית עסק בתמורה לתשלום דמי מפתח, נהנה מהזכות להתגורר בדירה או להשתמש בנכס המסחרי למשך כל חיו מבלי שניתן יהיה לפנות אותו.  

הוא ישלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות המקובלים בנכסים פנויים . 

בתנאים מסוימים – יוכל להעביר את הדירה או את בית העסק לבן / בת הזוג או לילדיו. 

כמו כן בעל הבית יהיה מחויב להשתתף ב-50% מעלות התיקון ואת הנותר ישלם הדייר המוגן. 

במקרה בו הבעלים  יחליט למכור את זכויות הבעלות  בנכס – יוכל לקבל חלק  מדמי המפתח ואילו בעל הבית יקבל את החלק הנותר

במה תלוי שמירת הזכאות על הנכס? 

חובותיו של הדייר המוגן הינם:  

לקיים את תנאי חוזה השכירות ולשלם את דמי השכירות במועד, הוא אינו יכול לתת לאדם אחר להשתמש בנכס המוגן ללא הסכמת בעלי הנכס, אסור לו לבצע שיפוצים ללא הסכמה של בעל הנכס . 

אחת מעילות הפינוי המשמעותיות ביותר הינה נטישת הנכס דהיינו אי שימוש בנכס . על הדייר המוגן  להשתמש למעשה בנכס, אחרת ייחשב כמי שנטש אותו , נטישת הנכס הינה עילה לביטול החוזה.

העברת-מכירת הזכות, כיצד?

כאמור לעיל העברת  זכות הדיירות המוגנת אפשרית בתנאים שנכתבו בחוק, טרם כתיבת התנאים קיימת הערה חשובה שהינה הבסיס הראשוני על מנת להשתמש במקרים השונים:

הורשת זכות הדיירות המוגנת בדירה או בעסק, תחול רק על דור אחד, אלא אם הדייר נפטר או עזב את קרוביו ואין להם נכס אחר. במקרה של נכס עסקי, 

העברה מותנת בכך שהיורשים ימשיכו לעבוד ולקיים את העסק הנוכחי ושהדבר דרוש לצורך קיומם

להלן כמה מהמקרים הנזכרים בחוק:

  • בן זוג של דייר מוגן יירש את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שחי עם הדייר לפחות 6 חודשים לפני פטירתו. 
  • ילדים או קרובים אחרים יירשו את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שגרו בנכס לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן. 
  • בן זוג אשר התגרש מדייר מוגן, יירש את זכות הדיירות אם הוא זכאי לגור בדירה מכוח הסכם גירושים או מכוח החלטת בית משפט. 
  • בני זוג או ילדיו של דייר מוגן שנזנחו, יירשו את זכות הדיירות המוגנת אם גרו עם הדייר לפחות חצי שנה בטרם נזנחו ואם אין להם דירת מגורים אחרת.

יחס בית המשפט לנכנסים אלו

המגמה  הכללית המאופיינת היום בבתי המשפט ובערכאות השונות ובמיוחד בנכסים בעלי אופי עסקי – מסחרי היא לטובת הבעלים ונגד בעלי הזכות של הדיירות המוגנת. 

בנוסף על פי תקנות שנקבעו קיימת רשימה של בתי עסק שכפופה לשיעור דמי שכירות ראליים דהיינו שיעור של דמי שכירות במקדם של 90% מדמי שכירות חופשיים דהיינו כמעט דמי שכירות חופשיים. 

כמו כן התקנות חלות גם על  מי  שלא  שילם  דמי  מפתח  בעת  הכניסה  לנכס.

להלן הרשימה:

  1. בנק 
  2. ביטוח
  3. יבוא  ויצוא
  4. משרד של מפעל תעשייתי שמעל ל30 איש
  5. משרדי ממשלה
  6. רשות מקומית
  7. תאגיד שהוא ציבורי
  8. בית קולנוע
  9. אולמות תיאטרון
  10. סוכנות נסיעות
  11. חנות מתנות
  12. משרד תעופה
  13. ספנות 
  14. תחבורה יבשתית
  15. רופאים 
  16. מעבדות  רפואיות
  17. משרד של מקצוע חופשי
  18. בית  עבוט
  19. תחנות  דלק
  20. בית ספר לנהיגה
  21. חניון כלי רכב

לרשימה הראשונית נוספו עוד כ 5 עסקים כדלהלן:

  1. אופטיקה
  2. חנות תכשיטים
  3. מסעדה
  4. קונדיטוריה קמעונית
  5. בית קפה

לסיכום:

 כפי שהבנתם בכל עסקה שמעורב בה דייר מוגן קיימות מורכבויות רבות  וכדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין על מנת שיטפל וידריך אתכם בביצוע עסקה מיטבית ונאותה.

משרד פאנו שמאות ערך שומות רבות שעסקו בזכויות ובשווי הדייר המוגן ומנגד זכויות הבעלים בנכסים התפוסים על ידי דייר מוגן .

לפרטים נוספים צרו קשר