דיירות מוגנת , דמי מפתח , דייר מוגן בעסק, מה זה אומר ?


הסבר קצר: 

דיירות מוגנת אינה זכות במקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, היא מהווה זכות כלכלית הנסחרת בשוק החופשי , הזכות הנ"ל בעלת השפעה ניכרת על זכות הבעלות בנכס ופעמים רבות מהווה הפחתה ניכרת על הנכס משוויו בשוק החופשי . זכות הדיירות המוגנת אינה נרשמת בלשכת הרישום (טאבו) . 

זכות הדיירות המוגנת מעוגנת בחוק הגנת הדייר משנת 1972, החוק מעניק  לדייר המוגן זכות בחלק מדמי המפתח (כאשר דמי המפתח נפדים בד"כ בהחלפת דייר בנכס), עוד הזכות מעניקה הגנה מפני סילוק יד מהנכס (בהתאם  לעמידה בתנאים המפורטים בחוק), תשלום חודשי של דמי שכירות מופחתים (למעט בנכסים מסחריים שמסווגים ברשימה הנקראת רשימה ה-26), זכות הדיירות המוגנת יכולה לעבור בתנאים מסוימים בין בני משפחה מסוימים . הכל בכפוף לתנאי החוק. בישראל מתקיימות כ-200-300 עסקאות דמי מפתח ודיירות מוגנת בשנה.  הנטייה בערכאות השונות הינה למעט בהענקת הזכות הנ"ל ולצמצם כמה שיותר מתן זכות דיירות מוגנת. 

מהם היתרונות והחסרונות בזכות זאת ? וכיצד שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם בעסקה שמעורב בה דייר מוגן? 

על פי רוב הדייר המוגן אשר רוכש דירה או בית עסק בתמורה לתשלום דמי מפתח, נהנה מהזכות להתגורר בדירה או להשתמש בנכס המסחרי למשך כל חיו מבלי שניתן יהיה לפנות אותו.  הוא ישלם דמי שכירות נמוכים באופן משמעותי מדמי השכירות המקובלים בנכסים פנויים . בתנאים מסוימים – יוכל להעביר את הדירה או את בית העסק לבן / בת הזוג או לילדיו. כמו כן בעל הבית יהיה מחויב להשתתף ב-50% מעלות התיקון ואת הנותר ישלם הדייר המוגן. במקרה בו הבעלים  יחליט למכור את זכויות הבעלות  בנכס – יוכל לקבל חלק  מדמי המפתח ואילו בעל הבית יקבל את  החלק הנותר. 

חובותיו של הדייר המוגן הינם :  

לקיים את תנאי חוזה השכירות ולשלם את דמי השכירות במועד, הוא אינו יכול לתת לאדם אחר להשתמש בנכס המוגן ללא הסכמת בעלי הנכס, אסור לו לבצע שיפוצים ללא הסכמה של בעל הנכס . 

אחת מעילות הפינוי המשמעותיות ביותר הינה נטישת הנכס דהיינו אי שימוש בנכס . על הדייר המוגן  להשתמש למעשה בנכס, אחרת ייחשב כמי שנטש אותו , נטישת הנכס הינה עילה לביטול החוזה. 

כאמור לעיל העברת  זכות הדיירות המוגנת אפשרית בתנאים שנכתבו בחוק , טרם כתיבת התנאים קיימת הערה חשובה שהינה הבסיס הראשוני על מנת להשתמש במקרים השונים: 

הורשת זכות הדיירות המוגנת בדירה או בעסק, תחול רק על דור אחד, אלא אם הדייר נפטר או עזב את קרוביו ואין להם נכס אחר. 

במקרה של נכס עסקי, העברה מותנת בכך שהיורשים ימשיכו לעבוד ולקיים את העסק הנוכחי ושהדבר דרוש לצורך קיומם. 

להלן כמה מהמקרים הנזכרים בחוק:

  1.  
  2. בן זוג של דייר מוגן יירש את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שחי עם הדייר לפחות 6 חודשים לפני פטירתו
  3.  ילדים או קרובים אחרים יירשו את זכות הדיירות המוגנת בתנאי שגרו בנכס לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן. 
  4. בן זוג אשר התגרש מדייר מוגן, יירש את זכות הדיירות אם הוא זכאי לגור בדירה מכוח הסכם גירושים או מכוח החלטת בית משפט. בני זוג או ילדיו של דייר מוגן שנזנחו, יירשו את זכות הדיירות המוגנת אם גרו עם הדייר לפחות חצי שנה בטרם נזנחו ואם אין להם דירת מגורים אחרת
  5. המגמה  הכללית המאופיינת היום בבתי המשפט ובערכאות השונות ובמיוחד בנכסים בעלי אופי עסקי – מסחרי היא לטובת הבעלים ונגד בעלי הזכות של הדיירות המוגנת. 

בנוסף על פי  תקנות שנקבעו קיימת רשימה של בתי עסק שכפופה לשיעור דמי שכירות ריאלים דהיינו שיעור של דמי שכירות במקדם של 90% מדמי שכירות חופשיים דהיינו כמעט דמי שכירות חופשיים. כמו כן התקנות חלות גם על  מי  שלא  שילם  דמי  מפתח  בעת  הכניסה  לנכס .

 להלן תמצית רשימת ה26 : 

בנק, ביטוח, יבוא  ויצוא, משרד  של  מפעל  תעשייתי  שמעל  ל30  איש,  משרדי ממשלה , רשות  מקומית  ותאגיד  שהוא ציבורי,  בית  קולנוע , אולמות תיאטרון ,  סוכנות  נסיעות, חנות מתנות   ,  משרד תעופה ,  ספנות  ותחבורה,  רופאים , מעבדות  רפואיות  , משרד  של  מקצוע  חופשי , בית  עבוט , תחנות  דלק  ,  בית  ספר  לנהיגה , חניון כלי רכב  . לרשימה נוספו עוד כ 5 עסקים כדלהלן: אופטיקה  - חנות תכשיטים – מסעדה , קונדיטוריה  קמעונית  ובית קפה . 

לסיכום בכל עסקה שמעורב בה דייר מוגן כדאי לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין על מנת שיטפל וידריך אתכם בביצוע עסקה מיטבית ונאותה.

משרד פאנו שמאות ערך שומות רבות שעסקו בזכויות ובשווי הדייר המוגן ומנגד זכויות הבעלים בנכסים התפוסים על ידי דייר מוגן .

לפרטים נוספים צרו קשר